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【ストックホーム】店舗付住宅を「ゲストハウス」+「住宅」にする6つのメリット

【ストックホーム】店舗付住宅を「ゲストハウス」+「住宅」にする6つのメリット

*20190317 新

 

 

店舗付き住宅
弊社に相談に来られる方の中には独立開業を目指す方が多くいらっしゃいます。

業種はベーカリーショップ、居酒屋、ケーキ店、物販など様々です。
店舗付き住宅を求めている方は、居住と店舗を別々に持っていると居住費の費用と店舗の費用が別々にかかるので、一つにまとめると経費として安くなるし、仕事にも打ち込める」「家族との時間が長くなる」といった考え方で探されています。

手に職が無くても、ゲストハウスなら一般の方やお勤めの方には、店舗付き住宅は必要ないかもしれません。

しかし
そうした手に職がなかったり、サラリーマンであったりしてもメリットがある物件があります。

それが「宿泊所付き住宅」です。

本日は、そのメリットと、今後の有効性に書かせてもらいたいと思います

 

 

 

「店舗付き住宅」から「宿泊所付住宅」のご提案

「店舗付き住宅」の店舗の部分が宿泊所になっていると考えていただければイメージしやすいと思います。(1階が宿泊所+2階が自宅)

宿泊所は専門の業者が集客や清掃をしてくれるので、管理などは必要ありません。

店舗=商売と考えてしまうと自分で商売をしないとダメですが、宿泊所であれば管理業者をうまく使うことで放っておいても収益につながります。

そのため、違う事業やお勤めになっている方でも、店舗付き住宅を持つことができます。

物件さえ購入してしまえば、比較的手軽に始められます。

副業から複業ともいわれている昨今、魅力的な資産運用・不動産投資も物件に住みながら始める事ができるわけです。

もちろん将来、宿泊所を廃止して個人事務所として使うこともできます。

 

今建設されている場所は一等地

「楽待」「健美家」「不動産連合艦隊」など収益物件のポータルサイトはたくさんあります。

そこの検索項目に5000万位までの価格設定で気になる地域を選んで、ホテル等ににチェックを入れてみてください数多くの物件が出てくるはずです。

その中の例えば、2室ぐらいの物件を探してみてください。

2階建てで2室とか、2棟並んでいる物件があります。

 

そして、そうした物件の立地を見てほしいのですが、ゲストハウス、旅館、ホテルとして計画・販売している物件だけあって、大変良いアクセス・立地であることがわかると思います。

旅行者の事を考えているから、駅までの距離や、買い物などの考慮を入れた立地になっているって事です。

建築・不動産事業の経験からいうと、物件は土地(立地):建物を7:3と考えるのが妥当だと思います。

立地が良いと言う事は売却しやすく、資産価値があるとみなされやすいのです。

マンションでも立地の良いマンションは人気があります。

それと同じです。

▼参考に一度、一例を見て見てください

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim1009/1630030/show.html

WEBで見つけたら、弊社に問い合わせてみてください

弊社(ストックホーム株式会社)の取り扱っている物件であればサイトから問い合わせください。

弊社で取り扱っていない物件であれば私にURLを送ってください。

 

情報を提供していただいた物件が旅館併用住宅に変更が可能かどうか、法基準と照らし合わせて変更可能かどうかを調べます。

旅館と居室(家)の大きな違いは採光面積に違いがあります。

そのため、居室として有効採光面積が取れるかどうかについても調べる必要がありますが、すべて弊社におまかせください。

建築基準法だけでなく、その他法規制も調べて、有効活用できるかどうか判断します。

 

弊社は、規制が特に厳しいと言われている「京都」で30件以上の、仲介実績があります、売上だけの話をしたいのではなくて、ゲストハウス運営の「肝」を把握しているからです。

もちろん、ご相談だけでも構いません。もちろん無料です

今回は皆様にご提案をしたいのです、京都等関西圏であれば、私の営業範囲ですが、そのほかになると私も正直わかりません。

でも

あなたご自身が、その地区の行政に確認をするより、訳が分かっている、私がした方が良いと、率直に感じるからです。

 

ホテル運営を始めるのに必要な諸経費

ゲストハウス=簡易宿泊所(食事を提供しないホテル)は、室内にすべての備品が揃っています。

マンスリーマンションのようにソファー・テーブル・ベッド・キッチン、生活に必要なものが備わっている家具付き住宅を想像してください。

 

物件を購入するときの諸経費として、一般的な諸経費+1室分の家具、電化製品などの費用が掛かります。

宿泊の売り上げで住宅ローンを支払う。

宿泊の売り上げで住宅ローンを払うことができます。

 

例えば、宿泊料を1名1泊5000円と設定して、約2名が宿泊すると考えてみましょう。

1泊/10,000円で、月間(30日)の稼働率が40%だとしても、120,000円の売上があります。

 

手取りは管理運営経費(アメニティ)を差し引いた約50%から60%が目安でしょう。

現実的にはローシーズン・ハイシーズンがあり、適切に価格を設定することで十分な稼働率とより収益が見込めるわけです。

融資を上手く組めれば、十分に返済に対応をしていけるでしょう。

 

そうした試算についてもご相談ください。

 

旅館業を取った合法物件

宿泊所は違法な民泊施設ではなく、しっかりと建築検査・消防検査・保健所の検査を受けた合法の物件です。

現実的に旅館業の承認を得ています。なければ、取得できるか、調査します

 

また、建築途中の物件であれば、旅館業許可が得られるかどうかが、ポイントです。

若い人の持ち家離れ

もう一つ重要なポイントがあります。

 

昔はマイホームというのは一国一城の主として非常に魅力的な言葉でしたが、近年は災害も多く、若い人もマイホームにこだわらなくなってきています。

しかし、独身や新婚の方々の資産として「自宅+ゲストハウス」は非常にオススメです。

 

自宅として居住してもいいですし、宿泊所として活用すれば返済の負担も軽くなります。

臨機応変に対応できることから、資産形成の一つとして活用することができるでしょう。

 

しかも、「定住」に縛られる事もありません。

居住地を変えるとしても、今まで住んでいた場所は宿泊施設として活用できますし、全国各地にそうした物件を所有している事で旅行の際にも役立ちます。

 

住宅ローンをかしこく利用すれば、かなりお得

不動産投資の融資では、融資審査が厳しく保証が少ないという特徴があります。

しかし、住宅ローンが使えると、金利は世界最高水準並みに低く、がん保険や、三代疾病も適用されます。

 

つまり、居住部分を一般的な住宅ローンでまかなう事ができ、宿泊施設の部分は政策金融公庫などの資金を利用する事ができるわけです。

金融機関によっては全額を住宅ローンとして認めてくれる場合もあります。

 

上手く融資を活用する事で住居と資産形成に対して有利に働くのは間違いありません。

住宅ローンを利用するには

 

一般的には2階を住居、1階を宿泊所として利用します。

理由は騒音の問題もありますが、基本的に2階の方が専有面積が大きいからです。

 

住宅ローンは用途が住宅でなければならないため、全体に占める住宅の割合が大きいほど、住宅ローンを利用できる可能性が増えるわけです。

変な意味で捉えないで欲しいのですが

 

私は、ラブホテルは実によく出来た間取りだと感じています。

動線が単純で、凄く便利ですし、遊び心もあります。

 

▼一度、間取り図を参考に見て見てください

2階は1LDKって感じです

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kansai/kyoto/dim1009/1630030/show.html

 

賃貸よりも高い宿泊需要

今後、日本は人口が減少し、高齢化現象が進んでいくと考えられます。

ビジネスも時代とともに目まぐるしく変わっていき、マイナス面が多く出てくるのも事実です。

 

しかし、その一方で外国人観光客がどんどん増えているのは、注目すべき点でしょう。

外国人労働者の受け入れも決まっていますし、短期滞在のインバウンドは今後も拡大していくはずです。

宿泊事業はこれからも発展していくと予想しています。

 

《参考サイト》訪日外客数の動向

https://www.jnto.go.jp/jpn/statistics/visitor_trends/

 

ある大手設計事務所の方も

自分的には、京都も過熱気味だと言う感じはあるが、各施設、宿泊客の稼働率を見ていると、まだ、上回ってきているし、部屋が足りないと実感がある。

 

東京のオリンピック、万博、IR

関西の需要はまだまだあると思いますね。

特に京都は、訪日客が大阪から入っても、東京から入っても、京都は立ち寄ってくれますしね。

 

セカンドハウスと言う考え方もできる

定住していなくてもセカンドハウスとして利用する事ができます。

セカンドハウスとは、毎月1回以上使う物とされています。

 

例えば事業をされている方であれば支店がある場所など、月に1回以上利用される地で所有するのも一つの考えでしょう。

融資には、セカンドハウスローンと言うのも用意されていて、公的に認められています。

 

これからの管理体制よりしっかりしてくると感じます。

例えば、一番厳しい、京都市。

今年、2019年6月に完全施行なのですが、2組以上宿泊出来る、施設は宿泊客の要る時は、駐在をしなくてはならないとなっています。

1室の場所は規定から外れます、ご提案しているような所、京都特有の古民家、1組しか泊まらない施設は、約10分で、駆け付けられる場所に管理者がいないとダメって事になります

なので、管理業者に支払う、管理費が問題になってきています。

 

例えば、、近隣に多くの施設を管理している業者は、巡回や、フリアコで、解消を考えているようです。

以上になりますが、不動産の購入や、投資物件を考えた時、一つの参考にしてもらえれば幸いです、長文をご覧頂いてありがとうございました。

 

 

 

 

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